Malraux, monument historique, déficit foncier : restaurer et réduire son impôt.
Trois régimes récompensent ceux qui restaurent l’immobilier ancien ; le Malraux et le monument historique échappent au plafonnement des niches fiscales. Chacun a ses engagements et ses risques. Le Cabinet LHB chiffre leur intérêt dans votre étude patrimoniale, avant tout achat.
« On n’achète pas un avantage fiscal : on achète un immeuble. L’impôt vient après l’emplacement et le prix. »
Ce que la loi accorde à la restauration.
Sources : impots.gouv.fr, « Immeubles spéciaux » (page modifiée le 8 avril 2026) ; CGI, art. 199 tervicies ; CGI, art. 156 (version du 1er juillet 2026). Lus le 7 octobre 2026.
Un projet, quatre temps.
Mesurer l’impôt
Un avantage fiscal ne vaut que par l’impôt qu’il efface : l’étude part de votre avis d’imposition.
Choisir le régime
Réduction d’impôt ou déduction du revenu : le bon régime dépend de votre tranche et du montant des travaux.
Juger l’immeuble
Emplacement, prix au mètre carré travaux compris, loyer attendu : l’immeuble d’abord, l’impôt ensuite.
Tenir l’engagement
Louer neuf ans, conserver quinze ans ou louer trois ans : rompre l’engagement remet l’avantage en cause.
240 000 € de travaux en Malraux : l’impôt pendant trois ans.
Impôt sur le revenu du foyer : avant, pendant et après les travaux ; illustration
Un couple de frontaliers, 28 000 € d’impôt par an
Il achète un appartement à restaurer dans un site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde. Les travaux, 240 000 €, sont payés sur trois ans.
Calcul du cabinet, 7 octobre 2026, selon les textes en vigueur à cette date et à impôt constant. Illustration ; elle ne dit rien du prix d’achat, du loyer ni de la valeur de revente.
- Travaux payés chaque année80 000 €
- Réduction d’impôt, 30 %24 000 € par an
- Impôt restant à payer pendant trois ans4 000 € par an
- Réduction totale sur trois ans72 000 €
- Engagementlouer nu neuf ans
Ce que chacun donne, et ce qu’il exige.
| Régime | Avantage | Limite | Engagement |
|---|---|---|---|
| Malraux | réduction d’impôt de 30 % des travaux en site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde approuvé, 22 % avec plan de valorisation ; solde reportable trois ans | 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives | restauration complète, autorisée et suivie ; location nue en résidence principale pendant neuf ans, dans les douze mois de la fin des travaux, à un locataire hors du foyer fiscal et de la famille proche |
| Monument historique | charges et travaux déduits du revenu foncier, et le déficit du revenu global sans limite de montant lorsque l’immeuble est loué ou ouvert à la visite | aucune pour un immeuble classé ou inscrit ; règles propres au label Fondation du patrimoine | conserver l’immeuble quinze ans ; détention directe, sans mise en copropriété, sauf exceptions |
| Déficit foncier | travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration déduits des loyers, puis du revenu global | 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour des travaux faisant passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, à justifier au plus tard le 31 décembre 2027 ; surplus et intérêts d’emprunt reportés dix ans sur les loyers | louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation |
Sources : BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30 (27 février 2020) et CGI, art. 199 tervicies (version du 1er janvier 2024) ; impots.gouv.fr, « Immeubles spéciaux » et CGI, art. 156 bis ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (16 septembre 2025) et CGI, art. 156 (version du 1er juillet 2026). Le Malraux, pour les opérations engagées depuis 2013, et les charges des monuments historiques n’entrent pas dans le plafonnement global de 10 000 € (BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, 21 avril 2026).
Ce qu’un avantage fiscal ne garantit pas.
Le prix
Un immeuble restauré coûte souvent plus cher au mètre carré que le marché local. L’économie d’impôt peut être absorbée par le prix de revient.
Le chantier
Délais, dépassements, autorisations de l’architecte des bâtiments de France : l’avantage n’est acquis que sur les dépenses payées et conformes.
La durée
Neuf ou quinze ans d’engagement, un bien peu liquide, un loyer qui n’est pas garanti : l’opération se juge sur vingt ans, pas sur l’année de la réduction.
Un impôt français à réduire, des revenus en francs.
- Il faut un impôt en France. Ces régimes réduisent l’impôt français : ils concernent le frontalier dont les salaires suisses sont imposés en France, ce qui est le cas dans la région de Bâle.
- Une tranche élevée change le calcul. Une déduction du revenu (monument historique, déficit foncier) vaut d’autant plus que la tranche est haute ; une réduction d’impôt (Malraux) vaut le même montant pour tous.
- Le financement se prépare. Emprunter en euros avec des revenus en francs suisses expose au change ; la banque et la devise du prêt se choisissent avec le projet.
- À combiner avec le reste. Le PER déduit aussi du revenu : l’étude patrimoniale fixe l’ordre des leviers.
Ce que l’on nous demande le plus.
Le Malraux entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?+
Faut-il ouvrir un monument historique au public ?+
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l’engagement ?+
Je suis frontalier : puis-je en bénéficier ?+
Un projet immobilier à étudier ?
Un premier échange, sans engagement, pour mesurer l’impôt à réduire et comparer les régimes avant tout achat.
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